/“Aku nak beli rumah dan sewakan. Berbaloi ke strategi ni?”

“Aku nak beli rumah dan sewakan. Berbaloi ke strategi ni?”

“Menurut kajian Global Property Guide, harga rumah jenis kondominium dan rumah bertingkat yang lain meningkat sebanyak 6.6% tahun-ke-tahun (year-on-year).

Ini data 2017 yang Tok dapat dekat iMoney.

Tok yakin, korang dah sedia maklum dengan perkara ini. Ada 2 cara untuk seorang pelabur boleh buat duit dengan hartanah:

A) Sewakan – Jana pendapatan pasif (passive income) dengan cara menyewa,

B) Jual untuk jana keuntungan – Beli dan jual hartanah untuk dapatkan keutungan.

Tapi, masih boleh ke buat semua ini pada tahun ini? Ini apa yang korang patut tahu.

#1: Anda boleh buat. Dengan syarat, ada perkara ‘ini’

Apa yang Tok nak sentuh dalam poin pertama ini adalah:

“Macam mana nak tentukan pasaran sasaran (target market) yang betul?”

Untuk bab ini, korang kena fahamkan keperluan seseorang. Tak semua orang kongsi keperluan yang sama.

Mungkin ada keluarga yang baru berkahwin yang kerap berpindah, dan masih belum buat keputusan untuk membeli rumah dalam sesebuah kawasan, walaupun hartanah itu dijual pada harga yang murah.

Tapi, macam mana pulak dengan orang yang tergolong dalam kategori pelajar (student)?

Tak mungkin mereka akan membeli rumah. Besar kemungkinan, mereka akan menyewa sebuah bilik atau rumah dalam masa 3 hingga ke 4 tahun akan datang.

Jadi, siapa target penyewa yang korang nak dapatkan?

Untuk yang masih berminat untuk jana pendapatan melalui strategi ini (beli dan sewakan), korang wajib tentukan dulu siapa target penyewa yang korang nak tuju.

Selain target penyewa, korang jugak perlu kaji lokasi dan jenis hartanah yang korang nak beli, yang akan berikan pulangan yang baik kat korang.

#2: Kira dulu potensi hasil sewa (rental yield) sebelum membeli

Kebanyakan pelabur hartanah akan sewakan hartanah kepunyaan mereka dengan tujuan menjana aliran tunai positif untuk jangka masa panjang.

Ada juga sewakan hartanah mereka untuk mengimbangi kos semasa memegang hartanah tu (holding power), sementara menunggu masa untuk dapatkan keuntungan dari peningkatan modal (capital appreciation) pada masa depan.

Nak kira pulangan sewa, boleh jadi agak pening sebab ada banyak faktor yang perlu kita ambil kira berbanding nak kira peningkatan modal (capital appreciation).

Ini termasuk:

  • Kenaikan atau penurunan kadar sewa (rental fluctuations),
  • Perubahan pada kos penyelenggaraan,
  • Tempoh semasa rumah tak ada penyewa,
  • Cukai hartanah yang perlu dibayar,
  • Kos membaiki rumah,
  • Kos mengubah suai rumah, dan lain-lain yang berkaitan.

Macam mana pun, korang tetap kena kira pulangan sewa sebelum membeli rumah pelaburan.

Baru korang akan dapat kenal pasti berapa pulangan yang bakal korang dapatkan dan elak beli hartanah yang salah.

Macam mana nak kira benda ni?

Katakan, korang nak beli sebuah apartmen harga RM300,000 (dengan menganggap korang dah kira semua kos yang terlibat, termasuk segala fi, duti setem, kos baik pulih, kos masukkan perabot, dan sebagainya).

Korang jugak nak sewakan hartanah tu pada kadar RM1,500 sebulan. Bermakna, korang nak dapatkan keuntungan sewa sebanyak RM18,000 setahun.

Jadi, keuntungan sewa kasar (gross rental yield) korang akan dapat seperti berikut:

  • (RM18,000 / RM300,000) X 100 =
  • 6% setahun

Katakan lagi, jumlah perbelanjaan untuk selenggara (maintain) hartanah korang tu sebanyak RM3,600 (kos penyelenggaraan, cukai hartanah, dan sebagainya).

Dari sini, korang dah boleh kira hasil sewa bersih (net rental yield) untuk rumah pelaburan korang:

  • (RM18,000 – RM3,600) / RM300,000 X 100 =
  • 4.8% setiap tahun

Cuma, korang kena ingat. Pengiraan ini tak mengambil kira kos yang tak terjangka yang mungkin korang kena tanggung, seperti kos baik pulih rumah, cukai baru, semakan kadar baru dan sebagainya.

Kiraan ini jugak berdasarkan dengan menganggap, korang membeli hartanah pelaburan tu menggunakan duit sendiri dan bukan meminjam daripada bank.

“Dah tu, macam mana nak dapatkan kiraan hasil sewa (rental yield) yang tepat Tok?”

Ada satu lagi kiraan yang akan bantu korang buat keputusan membeli rumah pelaburan yang tepat. Tok panggil benda ni, cash-on-cash return (CoC).

Kiraan ini berdasarkan jumlah tunai yang korang dapat setiap tahun, ditolak dengan jumlah kos yang dikeluarkan untuk hartanah tersebut setiap tahun. Lepas tu, bahagikan dengan jumlah kos yang korang laburkan kat rumah tu.

Ini formula cash-on-cash return (CoC) yang korang patut tahu:

  • Jumlah keuntungan yang korang dapat – Jumlah kos yang korang keluarkan =
    • Jumlah pulangan tunai yang korang dapat.
  • Jumlah pulangan tunai yang korang dapat / Jumlah tunai yang korang laburkan =
    • Pulangan CoC (cash-on-cash return)

Kita gunakan contoh sebelum ini. Anggap korang meminjam RM200,000 kat bank selama 30 tahun pada kadar faedah 6% setahun.

Katakan jugak, korang keluarkan modal sebanyak RM100,000 (dengan menganggap jumlah ini, termasuk sekali dengan kos mendapatkan loan untuk memudahkan kiraan) untuk beli rumah tu.

Bermakna, ansuran bulanan yang korang kena bayar kat bank adalah sebanyak RM1,200 sebulan. Atau RM14,400 setahun.

Kiraan cash-on-cash return korang akan jadi seperti berikut:

  • Jumlah keuntungan yang korang dapat – Jumlah kos yang korang keluarkan =
    • Jumlah pulangan tunai yang korang dapat
  • RM18,000 – (RM3,600 – RM14,400) =

RM0 tu pulak, bahagikan dengan jumlah modal RM100,000 yang korang keluarkan. Gunakan formula ini:

  • Jumlah pulangan tunai yang korang dapat / Jumlah tunai yang korang laburkan =
    • Pulangan CoC (cash-on-cash return)
  • RM0 / RM100,000 =

“Aik, serius la hasil sewa RM0, Tok? Apa yang saya untung dekat situ?”

Tok belum habis cerita lagi. Pelaburan hartanah, tak sama macam pelaburan lain. Ini bukan pelaburan jangka masa pendek. Korang kena ada gaya fikir (mindset) yang betul sebelum ceburkan diri dalam pelaburan ini.

Sebab tu, penting untuk ‘pegang’ hartanah anda selama mungkin

Pertama sekali, kalau strategi korang nak melabur untuk dapatkan keuntungan dari segi peningkatan modal (capital appreciation), sebenarnya korang dapat tawaran yang agak bagus.

Ini sebab semua kos untuk ‘pegang’ hartanah tu ditanggung beres sehingga tiba masa korang buat keputusan menjual.

Yang ke-2, kalau strategi korang nak jana aliran tunai, korang boleh naikkan kadar sewa pada masa depan.

Bermakna korang boleh tingkat pendapatan dari sudut ini, dan pada masa yang sama, kos untuk ‘pegang’ hartanah ini kekal stabil.

Tok belanja korang satu contoh. Katakan, korang nak naikkan kadar sewa dari RM1,500 kepada RM1,800 selepas tahun ke-5. Pulangan cash-on-cash yang anda akan dapat adalah:

  • Jumlah keuntungan yang korang dapat – Jumlah kos yang korang keluarkan =
    • Jumlah pulangan tunai yang korang dapat
  • RM21,600 – (RM3,600 + RM14,400) =
    • Jumlah pulangan tunai yang korang dapat = RM3,600

Lepas tu, korang kira pulak jumlah pulangan cash-on-cash (CoC):

  • Jumlah pulangan tunai yang korang dapat / Jumlah tunai yang korang laburkan =
    • Pulangan CoC (cash-on-cash return)
  • RM3,600 / RM100,000 =

*Nota: Semua nombor yang digunakan dalam kiraan ini adalah untuk tujuan ilustrasi.

Kalau strategi korang nak ‘pegang’ hartanah tu untuk satu jangka masa yang lama, untung sewa ada kemungkinan akan meningkat ada masa depan. Korang jugak akan dapat menikmati untung sewa yang lebih banyak lepas dah langsaikan loan rumah.

#3: “Ada lagi ke kos lain yang terlibat?”

Ada lagi kos lain yang terlibat dalam hal memiliki rumah, walaupun korang tak gunakan hartanah tu untuk tujuan duduk sendiri.

Antara yang ada seperti:

A) Cukai Hartanah

    • Boleh dibayar secara ansuran sebanyak 2 kali,
    • Berdasarkan nilai sewa tahunan hartanah.
    • Hanya perlu bayar setahun sekali saja,
    • Dibayar pada kadar RM0.035 untuk setiap kaki persegi.

B) Cukai Pendapatan Sewa

  • Jumlah pendapatan melebihi RM5,000, akan dikenakan cukai,
  • Kos berkaitan dengan hartanah yang disewakan

C) Cukai Keuntungan Harta dan Tanah (CKHT)

  • Cukai yang korang bayar bila jual hartanah dalam masa kurang 5 tahun,
  • CHKT akan dikenakan hanya apabila hartanah yang nak dijual tu, ada kenaikan nilai (capital appreciation) selepas ditolak harga pembelian, kos renovasi, dan kos sampingan seperti kos guaman dan sebagainya.

Bawah ni adalah kiraan CKHT yang terkini mengikut tahun:

  • Tahun Pertama: 30%
  • Tahun ke-2: 30%
  • Tahun ke-3: 30%
  • Tahun ke-4: 20%
  • Tahun ke-5: 15%
  • Tahun ke-6: 0%

Sama jugak macam pelaburan yang lain, korang kena buat kajian. Dan elakkan kaji yang positif je. Perkara negatif pun, korang kena ambil kira jugak.

Ingat, ini pesanan Tok kepada korang. Pelaburan hartanah, ada keunikan yang tersendiri.

Dan siapa yang cari ilmu, strategi, dan juga gaya fikir (mindset) yang betul, korang akan dapat menikmati keuntungan yang luar biasa. Ini, Tok berani gerenti.